Bliskość autostrady w Polsce to za mało

W październiku ubiegłego roku kupiliście dwa projekty w Gdańsku i Rzeszowie. W obu przypadkach zamierzacie budować nowe magazyny na nabytych gruntach. Czy oznacza to odejście od pierwotnej strategii funduszu, polegającej głównie na zakupie istniejących nieruchomości poprzez transakcje typu sale-and-leaseback?

Od początku nasz fundusz koncentrował się na nieruchomościach generujących dochód, z długoterminowymi umowami najmu, w tym również w formule sale & leaseback, gdzie zazwyczaj kupujemy nieruchomość od firmy produkcyjnej, a następnie wynajmujemy ją z powrotem tej samej firmie. W ubiegłym roku zdecydowaliśmy się rozszerzyć działalność o projekty deweloperskie, aby dodatkowo zwiększyć rentowność funduszu. Projekty deweloperskie są bardziej atrakcyjne dla inwestorów pod względem stopy zwrotu, ponieważ zasadnicza część wzrostu wartości pojawia się po ich ukończeniu i przekazaniu najemcom. Nie podchodzimy jednak do nich spekulacyjnie, zawsze wybieramy te, które mają pozwolenie na budowę i w których większość przyszłej powierzchni ma już zapewnionych najemców.

Czy kupując projekt z pozwoleniem na budowę i najemcami, można jeszcze osiągnąć ponadprzeciętną stopę zwrotu?

Oczywiście działka z pozwoleniem na budowę ma wyższą wartość niż bez pozwolenia. Jednak główny zysk generowany jest w trakcie samego procesu budowy. Śmiem twierdzić, że w przypadku takich projektów jesteśmy w stanie osiągnąć stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego, mierzoną wskaźnikiem IRR, na poziomie 20–30 procent.

Jaki jest stosunek kapitału własnego do długu?

Zawsze korzystamy z dźwigni finansowej, aby zwiększyć zwrot z kapitału własnego. W projektach w Gdańsku i Rzeszowie finansowanie zewnętrzne stanowi 65 procent, a kapitał własny 35 procent.

Dlaczego wybraliście akurat Gdańsk i Rzeszów?

To jedne z najciekawszych lokalizacji w Polsce. W Rzeszowie znajdujemy się w bezpośrednim sąsiedztwie międzynarodowego lotniska i autostrady. Co więcej, będzie to jeden z kluczowych hubów logistycznych dla odbudowy Ukrainy po zakończeniu wojny. Gdańsk to jedna z najbardziej perspektywicznych lokalizacji w Polsce. Kończy się budowa autostrady łączącej północne Niemcy z Warszawą. Ponadto wkrótce zakończy się rozbudowa portu cargo w Gdańsku, który wcześniej był piątym co do wielkości w Europie pod względem przeładunków. Po rozbudowie stanie się trzecim największym. Może on również skorzystać na rosnącym znaczeniu północnej trasy transportowej omijającej Rosję, wykorzystywanej do przewozu towarów z Chin do Europy. Dzięki temu czas transportu może się skrócić z 30 do około 20 dni w porównaniu z trasą południową.

Czy w obu lokalizacjach planujecie koncentrować się na logistyce, czy również na działalności produkcyjnej najemców?

W Rzeszowie główny nacisk będzie położony na logistykę. W Gdańsku również będzie ona dominować, ale przewidujemy także lekką produkcję. Oba projekty będą obejmować także tzw. logistykę ostatniej mili, czyli dostawy bezpośrednio do odbiorców końcowych. W jednym przypadku najemcą będzie Dachser, w drugim DPD, dlatego przewidziane są tam również znaczące inwestycje w automatyzację.

Czy widzicie inne możliwości przejęć w Polsce?

Polska będzie dominować również w naszych przyszłych akwizycjach. Obecnie jesteśmy na zaawansowanym etapie negocjacji dotyczących zakupu istniejącego obiektu logistycznego, a także analizujemy 2-3 inne projekty deweloperskie. Kompleks logistyczny i jeden z projektów deweloperskich znajdują się w pobliżu Warszawy. Jeden projekt jest w okolicach Gdańska, a jeden w centralnej Polsce.

Gdyby porównać segment nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce i Czechach, jaka jest największa różnica?

Wielkość i możliwości. Ale także tempo procesów uzyskiwania pozwoleń. W Polsce możemy uzyskać pozwolenia dla dużego projektu w ciągu kilku miesięcy, a najpóźniej w ciągu roku. W Czechach coś takiego jest nieosiągalne.

Infrastruktura transportowa w Polsce rozwija się stosunkowo szybko. Jak wpływa to na rozwój nowych lokalizacji atrakcyjnych dla inwestycji w nieruchomości przemysłowe?

Musimy być bardzo ostrożni przy wyborze lokalizacji w Polsce. Niedawno analizowaliśmy projekt, który był ekonomicznie uzasadniony i miał już najemców, ale nie odpowiadała nam jego lokalizacja. Dlatego ostatecznie z niego zrezygnowaliśmy. Sama bliskość autostrady nie jest gwarancją dobrej lokalizacji. W Czechach natomiast bycie blisko autostrady i dużego miasta to już połowa sukcesu.

Gdzie zazwyczaj tkwi problem?

Trzeba patrzeć na potencjał całego obszaru metropolitalnego – poziom rozwoju lokalnego przemysłu, obecne sektory, gęstość zaludnienia oraz dostępność siły roboczej. Nawet bliskość Warszawy nie gwarantuje sukcesu. Są miejsca w jej okolicach, które radzą sobie lepiej i gorzej. Znaczenie ma też dostęp do głównych szlaków transportowych, komunikacja z centrum miasta oraz powiązania z pobliskimi zakładami produkcyjnymi.

Czy pojawiają się w Polsce możliwości transakcji typu sale-and-leaseback?

Obecnie mamy na stole dwa takie projekty, oba dotyczą zakładów produkcyjnych. Nadal jednak model ten jest bardziej rozwinięty w Europie Zachodniej, gdzie przedsiębiorcy są bardziej otwarci na prowadzenie produkcji w wynajmowanych obiektach. Gdy zaczynaliśmy z transakcjami sale & leaseback w Czechach, firmy patrzyły na nas z pewnym zdziwieniem, zastanawiając się, dlaczego miałyby sprzedać nieruchomość i przejść na najem. Staramy się im wyjaśniać, że lepiej skupić się na działalności podstawowej, zamiast pełnić rolę zarządcy aktywów. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą lepiej wykorzystać na rozwój i modernizację produkcji. Już samo oddzielenie działalności operacyjnej od nieruchomości może podnieść wycenę obu części nawet o kilkadziesiąt procent w ramach transakcji sale & leaseback.

Jaką część portfela chcecie przeznaczyć na nieruchomości pozyskane w ten sposób?

Nieruchomości z długoterminowymi umowami najmu, w tym te pozyskane poprzez sale & leaseback, powinny stanowić około połowy nowych inwestycji. Drugą połowę portfela będą stanowić projekty deweloperskie. Mamy również interesujące projekty tego typu w Czechach. Obecnie pracujemy nad przejęciem ciekawego projektu deweloperskiego w Austrii, który kupilibyśmy z pozwoleniem na budowę i głównym najemcą już zabezpieczonym. Realizowalibyśmy go z lokalnym deweloperem. Przyglądamy się także możliwościom w Niemczech, zwłaszcza w sektorze produkcyjnym.

Rynki austriacki i niemiecki nie radzą sobie najlepiej, przynajmniej w segmencie mieszkaniowym i biurowym. Czy segment nieruchomości przemysłowe ma się lepiej?

Cała niemiecka gospodarka nie jest w idealnej kondycji. Kryzys w branży motoryzacyjnej mocno ją dotknął. Jednak kryzys przynosi również interesujące okazje. Jest ich wiele, ale musimy bardzo starannie wybierać. Wierzymy, że wśród nich są także zdrowe firmy, z którymi bez wahania nawiążemy współpracę w formule sale-and-leaseback.

Czy w obecnej sytuacji trudno ocenić wiarygodność partnera, który ma funkcjonować i rozwijać się przez kolejne dziesięć czy piętnaście lat jako najemca?

Weryfikujemy wszystkich najemców podobnie jak banki, ponieważ wchodzimy w długoterminowe relacje. Chcemy, aby najemca odnosił sukcesy, byśmy mogli się z nim dalej rozwijać. Nie oceniamy tylko samej nieruchomości, prowadzimy również due diligence biznesowe firmy produkcyjnej. Analizujemy ją także z perspektywy działalności operacyjnej, lokalizacji, infrastruktury oraz całego obszaru metropolitalnego. Często korzystamy przy tym z wiedzy kolegów z naszych funduszy private equity.

Czy są sektory, w które nie chcecie wchodzić, bo nie wierzycie w ich przetrwanie obecnego kryzysu?

Najbardziej wrażliwa jest branża motoryzacyjna. Nie unikamy jej całkowicie, ale podchodzimy do niej bardzo selektywnie. Interesuje nas szczególnie, czym dana firma się zajmuje w ramach tego sektora. Mieliśmy na przykład na stole projekt sale-and-leaseback firmy produkującej układy wydechowe. Jej przyszłość jest dziś dużą niewiadomą, choć nadal nie jest do końca jasne, jaką rolę będą odgrywać silniki spalinowe.

Na jakim etapie jest projekt deweloperski w miejscowości Odolena Voda?

Powiększyliśmy go o 54 tys. m2, podwajając jego całkowitą powierzchnię. Kontynuujemy rozwój i zmierzamy w kierunku projektu złożonego z małych modułów biznesowych. Duże centrum logistyczne ani duży zakład produkcyjny nie byłyby tam odpowiednie.

Czy planujecie rozpoczęcie budowy dopiero po wynajęciu powierzchni czy też dopuszczacie możliwość budowy spekulacyjnie w tak bliskiej odległości od Pragi?

Chcielibyśmy rozpocząć budowę dopiero po wynajęciu co najmniej 50 procent powierzchni. Może to nastąpić już w przyszłym roku. Najprawdopodobniej będziemy też budować etapami. Lokalizacja jest bardzo atrakcyjna, ponieważ wolnych gruntów wokół Pragi praktycznie nie ma. Dużym sukcesem było zabezpieczenie ponad 10 ha terenu w pobliżu stolicy, i to przy samej autostradzie. Odolena Voda jest wyjątkiem w naszym portfelu – to jedyny projekt, w którym kupiliśmy grunt i samodzielnie prowadzimy cały proces uzyskiwania pozwoleń.

Czy macie jeszcze inne projekty w Czechach?

Mamy jeden projekt zakontraktowany w południowych Czechach, również o powierzchni 100 tys. m2. Kupimy go jednak dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę i osiągnięciu odpowiedniego poziomu wynajęcia powierzchni. Będziemy nad tym pracować tego lata.

Postawiliście sobie cel pięciokrotnego zwiększenia wartości funduszu do 2030 roku względem ubiegłego roku. Czy to nadal aktualne?

Osobiście wyznaczam sobie krótsze cele. Na koniec 2025 roku zarządzaliśmy aktywami o wartości 4,5 mld koron. Do przyszłego lata chcemy osiągnąć 10 mld koron. W praktyce odpowiada to jednak trajektorii, o której pan wspomniał.

Ile nowego kapitału musicie pozyskać, aby osiągnąć 10 mld koron?

Jesienią ubiegłego roku, kiedy zakończyliśmy nasze akwizycje w Polsce, pozyskaliśmy od inwestorów nieco ponad miliard koron. Większość tej kwoty już zainwestowaliśmy. W tym roku spodziewamy się inwestycji na podobnym poziomie. Już wiemy, w jakie projekty przeznaczymy te środki. Projekty i nieruchomości, które analizujemy, przekraczają tę kwotę kapitału własnego.

Czy liczba analizowanych projektów rośnie?

Zdecydowanie tak. Każdego roku mamy na stole setki możliwości inwestycyjnych. Kilkadziesiąt projektów analizujemy szczegółowo. Z nich chcielibyśmy wybierać i realizować cztery do pięciu rocznie.

Na ile łatwo jest dziś przyciągnąć uwagę inwestorów i pozyskać dodatkowy kapitał?

To prawda, że w Czechach działa wiele funduszy nieruchomościowych, a konkurencja rośnie. Chcemy się wyróżniać przede wszystkim ponadprzeciętnymi stopami zwrotu. Nasza średnia roczna stopa zwrotu od momentu powstania funduszu pięć lat temu wynosi obecnie 10,5 procent i chcemy utrzymać dwucyfrowy wynik również w kolejnych latach. Spadek stóp procentowych z pewnością pomógł nam w pozyskiwaniu nowego kapitału. Środki przepływają do instrumentów oferujących wyższe stopy zwrotu, do których należą fundusze nieruchomości, przy zachowaniu charakteru inwestycji relatywnie konserwatywnej. Jednocześnie chciałbym zaznaczyć, że skracamy horyzont inwestycyjny naszego funduszu o jeden rok, do łącznie trzech lat. Uważam, że zostanie to pozytywnie odebrane, zwłaszcza przez inwestorów, którzy nie chcą długoterminowo zamrażać kapitału.

‍

Jan Kos

‍Odpowiada za przejęcia projektów nieruchomościowych w funduszu Jet Industrial Lease, w tym za cały proces – od identyfikacji możliwości inwestycyjnych po realizację transakcji. Przez całą swoją karierę zawodową zajmował się sprawami corporate finance. Pracował w firmie doradczej VGD Corporate Finance oraz spółkach inwestycyjnych, gdzie odpowiadał za identyfikację możliwości inwestycyjnych, zarządzanie procesem przejęć oraz pozyskiwanie finansowania.