Být u dálnice v Polsku nestačí

Loni v říjnu jste koupili dva projekty v polském Gdaňsku a Řešově. V obou případech budete na získaných pozemcích stavět nové haly. Znamená to odklon od původní strategie fondu nakupovat hlavně už existující nemovitosti formou sale & leaseback?

Náš fond byl od začátku zaměřený na výnosové nemovitosti s dlouhodobými nájemními smlouvami, včetně formy sale & leaseback, kdy kupujeme nemovitost zpravidla od výrobní firmy a tu jí pak pronajímáme zpět. Loni jsme se ale rozhodli, že naše aktivity rozšíříme o development, abychom ještě zvýšili výnosnost fondu. Developerské projekty jsou totiž pro investory z hlediska výnosu zajímavější, protože hlavní část zhodnocení přijde po dokončení a předání nájemcům. Nejdeme ale do developerských projektů spekulativně, vždy si vybíráme takové, které mají stavební povolení a zároveň většina budoucí plochy už má domluvené nájemce.

Když kupujete projekt se stavebním povolením a nájemci, dostanete se na cenu, při které ještě můžete dosáhnout nadprůměrného výnosu?

Určitě pozemek se stavebním povolením má vyšší hodnotu než bez něj. Nicméně hlavní výnos se odehrává až při vlastní výstavbě. Troufám si tvrdit, že u takových projektů jsme schopni dosahovat výnos z vlastního vloženého kapitálu měřený vnitřním výnosovým procentem (IRR) na úrovni 20-30 procent.

Jaký používáte poměr vlastního kapitálu a bankovního financování?

Vždy používáme finanční páku, kterou zvyšujeme výnos z naší ekvity. Konkrétně v projektech v Gdaňsku a Řešově externí financování tvoří 65 procent a vlastní kapitál 35 procent. 

Proč jste si vybrali zrovna Gdaňsk a Řešov?

Jsou to jedny z nejzajímavějších lokalit v  Polsku. V Řešově jsme v těsné blízkosti mezinárodního letiště a u dálnice. Bude to navíc jeden z klíčových logistických hubů při obnově Ukrajiny, až tam skončí válka. Gdaňsk je možná vůbec jedna z nejperspektivnějších polských lokalit. Dokončuje se dálnice, která spojí sever Německa s Varšavou. Navíc brzy bude hotové rozšíření gdaňského nákladního přístavu, který byl v objemu přepraveného zboží dosud pátý největší v Evropě. Po rozšíření se z něj stane evropská trojka. Může těžit i z toho, že pro přepravu zboží z Číny do Evropy se bude čím dál víc využívat severní trasa kolem Ruska. Dopravci by díky ní mohli cestu zkrátit ze 30 na zhruba 20 dnů, ve srovnání s jižní trasou. 

V obou lokalitách počítáte s logistikou, nebo budete mít mezi nájemci i výrobní firmy?

V Řešově půjde primárně o logistiku. V Gdaňsku bude logistika převládat, ale máme tam i lehkou výrobu. V obou projektech bude navíc zastoupená takzvaná logistika poslední míle, neboli doručení zásilek konečným adresátům. V jednom případě bude nájemcem Dachser, ve druhém DPD. Hodně se tam proto bude investovat i do automatizace.

Vidíte v Polsku i další příležitosti pro akvizice?

Polsko bude dominovat i při dalších našich nákupech. V tuto chvíli jsme v pokročilejším stádiu jednání o koupi jedno existujícího logistického areálu a díváme se i na další dva až tři developerské projekty. Logistický areál a jeden z těchto developerských projektů jsou v blízkém okolí Varšavy. Jeden developerský projekt se nachází u Gdaňsku a jeden ve středním Polsku.

Kdybyste měl srovnat segment průmyslových a logistických nemovitostí v Polsku a v Česku, v čem je největší rozdíl?

Ve velikosti a příležitostech. Ale také v rychlosti povolovacích procesů. Už několikrát jsme si vyzkoušeli, že velký projekt dokážeme v Polsku povolit v řádu měsíců, nejpozději do roka. Něco takového je v  Česku utopie.

V Polsku se poměrně rychle rozvíjí dopravní infrastruktura. Jak to ovlivňuje rozvoj nových lokalit, které se stávají investičně zajímavé pro průmyslové nemovitosti?

Při výběru lokality musíme být v Polsku hodně opatrní. Nedávno jsme posuzovali jeden projekt, který se jevil jako ekonomicky dobrý, byl obsazený nájemci, ale nezamlouvalo se nám místo, kde stojí. Proto jsme do něj nakonec nešli. Například samotná blízkost dálnice není zárukou, že jde o dobrou lokalitu. V Česku je naopak fakt, že jste u dálnice a významného města, půlka úspěchu.

V čem bývá zádrhel?

Musíme se dívat na potenciál celé aglomerace, na to, jak moc je v okolí rozvinutý průmysl a která tam jsou odvětví, jaká je tam hustota obyvatel a dostupnost pracovní síly. Ani to, že je projekt blízko Varšavy, nemusí být zárukou úspěchu. Jsou místa u hlavního města, která fungují lépe a které fungují hůř – roli hraje napojení na hlavní dopravní tahy, dostupnost do centra, napojení na výrobní podniky v okolí. 

Otevírají se vám v Polsku i nějaké možnosti pro nákup metodou sale & leaseback?

Máme teď na stole dva takové projekty, u obou jde o výrobní podniky. Nicméně pořád platí, že tento model je rozvinutější v západní Evropě, kde jsou podnikatelé otevřenější tomu, že budou vyrábět v pronajatých prostorách. Když jsme začínali v Česku se sale & leaseback, tak se na nás firmy dívaly dost nechápavě, proč by měly prodávat střechu nad hlavou a jít do nájmu. Snažíme se jim vysvětlovat, že je lepší, aby se zaměřili na svůj hlavní byznys a nebyli asset manažery. Peníze, které mohou z prodeje nemovitostí získat, lépe zhodnotí, když je investují do rozšíření a modernizace výroby. Už jenom tím, že oddělíte hlavní byznys od nemovitostí, tak na úrovni ocenění dosáhnete až o desítky procent vyšší hodnoty obou částí. 

Jak velkou část portfolia chcete mít v nemovitostech získaných přes sale & leaseback?

Nemovitosti s dlouhodobými nájemními smlouvami, což jsou i ty získané přes sale & lease back, by měly tvořit zhruba polovinu z nových investic. Development bude druhá polovina portfolia. I v Česku máme zajímavé sale & leaseback a developerské projekty. Nyní pracujeme na akvizici jednoho velmi zajímavého developerského projektu v Rakousku, který bychom kupovali také už se stavebním povolením a hlavním nájemcem. Stavěli bychom s místním developerským partnerem. Díváme se i na příležitosti v Německu, které se otevírají zejména u výrobních podniků.

Rakouský a německý trh na tom není minimálně v rezidenčním a kancelářském developmentu moc dobře. Jsou na tom průmyslové nemovitosti lépe?

Celá německá ekonomika není v úplně ideální kondici. Krize automobilového průmyslu ji zasáhla velmi silně. Ale krize přináší zajímavé příležitosti. Je jich dost, ale musíme vybírat velmi obezřetně. Věříme, že se mezi nimi najdou i zdravé firmy, u kterých bychom se spolupráce formou sale & leaseback nebáli.

Je těžké si nyní, kdy se průmysl dostal do problémů, vyhodnotit bonitu partnera, který by měl fungovat a prosperovat aspoň dalších deset nebo patnáct let, kdy byste ho měli v nájmu?

Všechny nájemce si proklepáváme velmi podobně jako banka, protože jdeme do dlouhodobého vztahu. Chceme, aby se nájemci dařilo a abychom s ním případně mohli třeba i dál expandovat. Neděláme jen posouzení vlastní nemovitosti, ale provádíme i obchodní due dilligence výrobní firmy. Takže se na ni koukáme také z pohledu perspektivy jejího podnikání. Hodnotíme lokalitu, kde působí, a to jak z pohledu infrastruktury, tak i celkové aglomerace. Dost často při těchto analýzách využíváme know-how kolegů z našich private equity fondů. 

Jsou obory, do kterých byste nešli, kterým nevěříte, že nynější krizi přežijí?

Nejcitlivější je automobilový průmysl. Ne že bychom se mu úplně vyhýbali, ale přistupujeme k němu velmi selektivně. Zajímá nás, co přesně daná firma pro autoprůmysl dělá. Měli jsme třeba na stole akvizici sale & leaseback u firmy, která se zabývá výrobou výfukových systémů. Její budoucnost je v dnešní době s velkým otazníkem, i když není pořád úplně jasné, jakou roli si spalovací motory na trhu zajistí.

Jak daleko jste s developerským projektem v Odolené Vodě?

Před loňskými Vánoci jsme ho rozšířili o 54 tisíc metrů čtverečních, čímž jsme celkovou plochu zdvojnásobili. Pokračujeme v developmentu a směřujeme k projektu, který se bude skládat z malých jednotek (small business units). Nehodí se tam ani velké logistické centrum ani velký výrobní závod. 

I tam jdete cestou předpronajmout a pak postavit, nebo tak blízko Prahy byste si troufli na spekulativní výstavbu?

Stavět bychom chtěli začít, až když budeme mít předpronajato aspoň padesát procent plochy. To by mohlo být už příští rok. Navíc velmi pravděpodobně budeme stavět na fáze. Lokalita je velmi zajímavá, protože volné pozemky kolem Prahy už prakticky nejsou k dispozici. Je velký úspěch, že se nám povedlo dát dohromady přes 10 hektarů plochy u hlavního města a navíc u dálnice. Odolena Voda je výjimkou v našem portfoliu. Je to jediný projekt, kde jsme šli cestou akvizice pozemku a všechna povolení si vyřizujeme sami. 

Nějaké další akvizice v Česku máte na stole?

Máme pod smlouvou jeden projekt na jihu Čech, také s rozlohou 100 tisíc metrů čtverečních. Ten bychom ale koupili až se stavebním povolením a po dosažení určité míry předpronajatosti. Tím se budeme zabývat letos v létě.

Dali jste si cíl do roku 2030 zpětinásobit hodnotu fondu ve srovnání s loňskem. Pořád to platí?

Osobně si dávám kratší cíle. Ke konci roku 2025 jsme spravovali aktiva v hodnotě 4,5 miliardy korun. Příští rok v létě chceme být na deseti miliardách korun. To ale v podstatě odpovídá té trajektorii, kterou zmiňujete.

Kolik budete muset získat do fondu nového kapitálu, abyste se příští rok na těch 10 miliard korun dostali?

Loni na podzim, když jsme dokončili polské akvizice, jsme získali od investorů něco přes miliardu korun. Většinu jsme úspěšně zainvestovali. Letos počítáme s investicemi v podobné částce. Už teď víme, do jakých projektů bychom ji vložili. Projekty a nemovitosti, na které se díváme, dokonce přesahují tento objem ekvity.

Zvyšuje se počet projektů, které se vám dostanou na stůl k posouzení?

Jejich počet spíše roste. Každý rok máme na stole stovky příležitostí. Detailněji se díváme na desítky projektů. Z nich bychom každý rok chtěli vybrat a zainvestovat čtyři až pět. 

Jak snadné je v dnešní době upoutat pozornost investorů a získat od nich další kapitál do fondu?

Je pravda, že v České republice máme hodně nemovitostních fondů a další konkurence nám přibývá. Chceme se od ní odlišit především nadstandardními výnosy. Náš průměrný roční výnos od založení před pěti lety nyní činí 10,5 procenta a výnos chceme i v dalších letech udržet na dvouciferné hodnotě. Při získávání nového kapitálu nám určitě pomohl i pokles úrokových sazeb. Hotovost se přelévá do nástrojů s vyšším zhodnocením, což nemovitostní fondy jsou, a přitom si udržují charakter konzervativní investice. Zároveň bych chtěl také zmínit, že pro investory zkracujeme o rok investiční horizont do našeho fondu, a to na celkem 3 roky. Věřím, že to bude vnímáno pozitivně, zejména investory, který nechtějí mít dlouhodobě vázaný kapitál. 

‍

Jan Kos

Řídí akvizice nemovitostních projektů v realitním fondu Jet Industrial Lease, včetně celého procesu od identifikace příležitostí po realizaci transakcí. Celou svoji profesní kariéru pracoval v corporate finance. Působil v poradenské společnosti VGD Corporate Finance a několika holdingových investičních společnostech, kde měl na starosti vyhledávání investičních příležitostí, kompletní akviziční procesy a financování.

‍