České fondy si Polsko zamilovaly. Polské banky ale stále zaostávají, píše deník XYZ.pl

Jet Investment je jednou z největších a nejznámějších českých private equity společností. Jejím zakladatelem je brněnský podnikatel Igor Fait, jehož jmění časopis Forbes odhadl na 6,8 miliardy korun. To mu vyneslo 83. místo v nejnovějším žebříčku 100 nejbohatších Čechů.

Společnost již téměř 30 let spravuje fondy, které investují svěřený kapitál mimo jiné do průmyslových společností ve střední Evropě. Patří pod ni také fondy investující do nemovitostí, jako je Jet Industrial Lease (JIL).

‍

Efektivnější administrativní postupy

„Polsko je pro nás v současné době hlavním trhem. Podíl polských nemovitostí v našem portfoliu činí přibližně 60 %. Za nejdůležitější výhody polského trhu považujeme rychlost administrativních procesů a samotné výstavby, stejně jako velký zájem ze strany nájemců. Bez nich by výstavba průmyslových nemovitostí neměla smysl,“ říká Pavel Drabina, výkonný ředitel společnosti JIL.

Podle něj jsou to právě tyto vlastnosti, díky kterým je stát v centru zájmu českých investorů i fondů. Na českém trhu se potýkají se zdlouhavými administrativními procesy. Mnozí zástupci investičních společností si na to již léta stěžují.

„Očekáváme novelu českého stavebního zákona, která by mohla urychlit investiční procesy. Zvažuje se mimo jiné převedení větší pravomoci na stát namísto obcí – to by ale znamenalo značnou administrativní zátěž a systém na to zatím není připraven. Navíc, změna zákona je jedna věc, jeho implementace věc druhá. Kdybychom mohli zkrátit a zefektivnit investiční proces tak, aby odpovídal současné situaci v Polsku, považoval bych to za velký úspěch,“ prohlašuje šéf JIL.

Další stížností českých investorů vstupujících na polský trh je přístup k financování. Na konci roku 2024 se k této otázce vyjádřil také Igor Fait, řídící partner společnosti Jet Investment, se k této otázce rovněž vyjádřil. Domnívá se, že banky působící v Polsku si nevedou v konkurenci dobře a jejich nabídky jsou nepružné.

‍

Horší podmínky financování

„V uplynulém roce došlo ke zlepšení podmínek financování a ke zvýšení konkurence mezi bankami. Polské banky však stále poněkud zaostávají za bankami v ostatních středoevropských zemích,“ říká Pavel Drabina.

Dodává, že poměr LTV (Loan-to-Value), který ukazuje, jak velká část investice může být financována úvěrem, může v České republice dosáhnout až 80 %. V Polsku se však obvykle pohybuje kolem 60 % a pouze ve výjimečných případech dosahuje 65 %. Polské banky navíc někdy účtují administrativní poplatky po celou dobu trvání úvěru, což jinde není běžné.

„Získání financování je stále spojeno s rozsáhlými byrokratickými postupy. Banky vyžadují velmi obsáhlou dokumentaci. Jednou jsme měli samotnou smlouvu o úvěru, která měla přes 200 stran,“ vysvětluje manažer.

Své naděje na další zlepšení vkládá do vstupu nových institucí na trh, jako jsou UniCredit a Erste. Právě ty by podle něj mohly posílit konkurenci mezi bankami. Obává se však, že rostoucí úrokové sazby zvýší náklady na úvěry a v důsledku toho sníží ziskovost investic. A to nejsou jediná rizika.

‍

Nejatraktivnější jsou Rzeszów a Gdaňsk

„Očekáváme nárůst inflace, částečně v důsledku rostoucích cen surovin a stavebních materiálů, jako jsou ropné a plynárenské produkty. To se bude týkat v podstatě celé Evropy. Projeví se to vyššími stavebními náklady a potenciálně složitější situací pro nájemníky,“ vysvětluje Pavel Drabina.

I kdyby se geopolitická situace relativně rychle vrátila k normálu, inflační dopady podle něj ještě nějakou dobu přetrvají. To by zase mohlo oslabit poptávku po nových prostorech. Připouští však, že prozatím sledujeme spíš opačný trend: některé firmy se obávají přerušení dodávek a hledají další skladové prostory, aby se pojistily a předzásobily do budoucna.

Odhaduje proto poptávku po tomto typu prostor – jak výrobních, tak logistických

– v Polsku jako obecně vysokou. Zaznamenává však také určité regionální rozdíly. V některých oblastech, například v okolí Łódźi, je trh již nasycený, jinde však, například v Rzeszówě, je velmi dynamický. Podle jeho názoru nabývá na významu východní část země, zejména region Podkarpacie, jako logistický uzel a základna pro obnovu Ukrajiny. Vzhledem k očekávanému rozvoji přístavů považuje za slibné také Gdaňsk a jeho okolí.

‍

Polsko je stejně bezpečné jako Česká republika a Německo

Polsko je na rozdíl od ostatních zemí, kde JIL investuje – České republiky, Rakouska a Německa – zemí v první linii. Podle názoru ředitele fondu však riziko investování na našem trhu není vyšší než v ostatních zmíněných zemích.

„Polsko, stabilní a proevropská země, je vysoce ceněno pro jistotu investic – stejně jako Německo nebo Česká republika. Riziko zde má spíše vnější charakter a vyplývá z války na Ukrajině i celosvětové politické a ekonomické situace,“ říká ředitel fondu.

Konkrétní trh, na kterém fond investuje, je ovlivněn aktuálními příležitostmi i geopolitickými riziky, konkrétně jeho vztahem k očekávaným výnosům. JIL však nemá pro jednotlivé země striktní finanční limity.

V současné době například neplánuje investovat v Maďarsku. Sleduje tamní trh, ale stále vyčkává, jak se bude vyvíjet politická situace a jakým směrem se ubírají tamní reformy. Slovensko je relativně malý a méně likvidní trh a politické riziko je tam podobné jako v Maďarsku. Rusko vůbec nepovažuje za investiční destinaci. „V budoucnu bychom mohli expandovat i do dalších zemí, jako je Španělsko nebo Francie. Prozatím nepočítám s tím, že bychom opustili EU, a to mimo jiné kvůli právním otázkám,“ dodává Pavel Drabina.

‍

Velký, atraktivní trh jako magnet

Ředitel také potvrzuje, že o Polsko je ze strany českých investorů stále větší zájem. „To je zcela přirozené. (V Česku) máme méně dostupných projektů a Polsko je větší, atraktivnější a dynamičtější trh. Pokud zde bude dostatek investičních příležitostí, příliv kapitálu se zvýší. Můžeme očekávat několikaprocentní růst každý rok,“ říká Pavel Drabina.

Příliv českých subjektů do Polska podle něj začal před třemi až pěti lety a vycházel z rozvoje českého kapitálového trhu. Dnes existuje více než 200 investičních fondů pro kvalifikované investory, takže je zde k dispozici značné množství kapitálu, který je třeba někde investovat. Mezi výhody Polska – kromě výše uvedeného – patří geografická blízkost, dobré bilaterální vztahy a absence výrazné jazykové bariéry, což investování nepochybně usnadňuje. Proto můžeme očekávat rostoucí počet českých investorů v Polsku.

‍

Jak si v porovnání s nimi vede JIL?

„Dosahujeme vysoké návratnosti investic. Za posledních pět let činila v průměru přes 10,5 % ročně. Zkrátili jsme také náš efektivní investiční horizont na tři roky, což nám umožňuje vyhnout se dani z kapitálových výnosů v České republice. Naší další výhodou je diverzifikace – jak geografická, tak odvětvová, i když se specializujeme na průmyslové a logistické nemovitosti,“ uvádí ředitel fondu.

Dodává, že JIL zatím nemá v plánu rozšiřovat své aktivity například do sektoru bydlení, i když nevylučuje, že se to jednoho dne změní.

‍