e15.cz: Růst úroků a snižování valuací nahrávají obchodům se zpětným pronájmem nemovitostí, říká Jan Kos z JIL
31.3.2023
e15.cz
Roman Pospíšil
Nemovitostní fondy v posledních letech nabírají na popularitě. Loni dosáhly roční výnosy některých z nich i desítek procent. U realitního fondu Jet Industrial Lease stojí za zhodnocením i rostoucí popularita tzv. prodeje a zpětného pronájmu. „Snižování valuací způsobené zejména zvyšováním úrokových sazeb a ekonomické zpomalení letos vytvářejí velkou příležitost pro nákup areálů a jejich zpětný pronájem původnímu majiteli,“ říká ředitel akvizic Jet Industrial Lease (JIL) Jan Kos.
Proč by letos měly být průmyslové nemovitosti investičně zajímavé?
Loňský rok byl paralyzovaný konfliktem na Ukrajině. Řada západních investorů se z východní a střední Evropy dokonce stáhla. Do toho přišly rostoucí úrokové sazby, a to nejen u nás, ale hlavně na euru. V důsledku všech těchto faktorů se trh s komerčními nemovitostmi v podstatě zastavil. V některých případech dokonce kupující couvli těsně před podpisem smlouvy.
Zároveň se kvůli dražším penězům snižují ocenění těchto nemovitostí, protože úrokové sazby snižují výnosnost investic. Kupující tak už loni chtěli kupovat levněji, ale prodávající se stále snažili držet ceny na původních úrovních.
Jaký vliv má ekonomické zpomalení?
Určitě je to další faktor, který na trh dopadá. Všechno dohromady pak zvedá popularitu takzvaného zpětného pronájmu, anglicky „sale and leaseback.“ Tedy, že majitel nám svůj objekt prodá a my mu ho zpětně dlouhodobě pronajmeme. Momentálně představuje hlavní objem naší akviziční činnosti.
Podnikateli se tím uvolní kapitál, případně si pronajme jen část prostor, které dřív vlastnil a nevyužíval je celé. Rozdíl od klasického leasingu spočívá hlavně v tom, že na konci obchodního vztahu nemusí převzít původní majitel tu nemovitost zpět.
Liší se zájem o toto řešení podle typu podnikání?
Podle oboru ani ne. Spíš mohu říct, že když jsme začínali s tímto na západě běžně rozšířeným modelem, tak čeští podnikatelé v tom neviděli žádný přínos. Teď mu již přicházejí na chuť, protože nejsou zatíženi péčí o nemovitost a věnují se hlavnímu předmětu svého podnikání. Obrací se na nás čím dál víc firem, a to vnímáme jako tu příležitost pro letošní rok.
Samozřejmě je třeba i dobře zanalyzovat nájemce, protože to je stejně důležité jako kvalita samotné nemovitosti. Tudíž nás zajímá zdraví firmy, perspektiva oboru, dostupnost zaměstnanců, dopravní infrastruktura a řada dalších věcí. Teď třeba není moc populární automobilový byznys. Jestliže ale někdo dělá např. vyhřívání do sedaček, tak ho nemusí tolik zajímat, jestli bude budoucnost odvětví v elektromobilitě nebo jinde. Kdyby firma vyráběla řekněme filtry do dieselových motorů, bude to o něčem jiném.
Před časem jste za mimořádně perspektivní trh označil Polsko. Proč právě Polsko?
Jde o výrazně větší trh než v Česku. Poláci jsou také napřed s dopravní infrastrukturou, průmysl je tam hodně rozšířený, fungují tam státní pobídky pro zahraniční investory. A především výstavba probíhá několikanásobně rychleji než u nás. V Polsku máme pět průmyslových areálů. V jednom z nich jsme rozšiřovali halu o několik tisíc metrů čtverečních a celý proces od prvotního projektování po kolaudaci trval méně než rok. V Česku by jen vyřízení stavebního povolení mohlo trvat pět let i více. Rozdíl v přístupu k developmentu je jedním z úplně největších argumentů.
Jak vás ovlivňuje současný či možná spíš očekávaný pokles cen nemovitostí?
My se při nákupu soustředíme primárně na výnos nájmu. Ten pak vstupuje i do ocenění. Pokles cen spíš nutí banky znovu posuzovat hodnotu zajištění, což zase může vést některé subjekty k prodeji svých areálů. Takže pro nás je to pozitivní.
V minulém fiskální roce jste zaznamenali výnos přes 20 procent. Co tedy bylo jeho hlavním zdrojem?
U nás se výnos skládá z několika složek, přičemž hlavní část představují převážně výnosy z nájmů. K nim se přidávají výnosy z přecenění, které ukazují na výhodnost předchozího nákupu. A třetí je výnos měnových derivátů, které využíváme, abychom si zajistili korunové investice. Zatím vybíráme kapitál pouze v korunách, ve kterých ho investorům také vracíme, ale investujeme převážně v eurech. A právě měnové deriváty jsme uzavírali v dobách, kdy pro nás byly velmi výhodné.
Jan Kos
Jan Kos je akvizičním ředitelem v realitním fondu Jet Industrial Lease (JIL). Má na starosti kompletní proces získávání a prodeje nemovitostních projektů. V minulosti působil v poradenské společnosti VGD Corporate Finance a v dalších investičních společnostech.
Článek si můžete přečíst na ➡️ e15.cz.